Czym jest budynek? - kompleksowy przewodnik

Budynek to jeden z najbardziej powszechnych elementów naszego otoczenia – widzimy je wszędzie, od domów mieszkalnych po wieżowce biurowe i hale fabryczne. Choć każdy intuicyjnie rozumie, czym jest budynek, warto przyjrzeć się dokładniej definicji tego pojęcia. Czy każdy obiekt z dachem i ścianami możemy nazwać budynkiem? W tym kompleksowym przewodniku wyjaśniamy, czym dokładnie jest budynek, jakie cechy musi spełniać, czym różni się od innych konstrukcji, oraz jakie są rodzaje i parametry budynków. Przyjrzymy się także, dlaczego prawidłowe rozumienie terminu budynek jest ważne w praktyce – od kwestii formalnych po codzienne funkcje, jakie budynki pełnią w naszym życiu.

Definicja budynku

Najprościej mówiąc, budynek to obiekt architektoniczno-budowlany, który tworzy zamkniętą przestrzeń przeznaczoną do przebywania ludzi lub zwierząt bądź do przechowywania różnych dóbr. Budynek zazwyczaj posiada ściany, dach oraz inne elementy konstrukcyjne, które chronią wnętrze przed warunkami zewnętrznymi. Jednak aby móc formalnie uznać daną konstrukcję za budynek, musi ona spełniać pewne kryteria określone prawnie.

Zgodnie z definicją zawartą w polskim Prawie budowlanym, budynek to rodzaj obiektu budowlanego, który spełnia łącznie cztery niezbędne cechy. Oznacza to, że wszystkie wymienione warunki muszą być spełnione jednocześnie, aby obiekt mógł zostać nazwany budynkiem:

jest trwale związany z gruntem – nie da się go przemieścić bez wykonania robót ziemnych, ponieważ posiada solidne posadowienie w gruncie (np. fundamenty),
jest wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych – ma wyraźnie oddzielone wnętrze od otoczenia poprzez ściany, stropy lub inne przegrody, tworząc zamkniętą kubaturę,
posiada fundamenty – czyli elementy konstrukcyjne, na których spoczywa cała struktura i które przekazują obciążenia budynku na podłoże,
posiada dach – stanowiący górne pokrycie obiektu, chroniące przed czynnikami atmosferycznymi (deszcz, śnieg, słońce, wiatr).

Jeśli choć jeden z powyższych warunków nie jest spełniony, dany obiekt nie kwalifikuje się jako budynek w rozumieniu prawnym. Na przykład altana ogrodowa postawiona luźno na ziemi, bez fundamentów i w pełni otwarta z boków (bez ścian) nie spełnia kryteriów budynku. Podobnie tymczasowa wiata bez trwałego połączenia z gruntem lub konstrukcja mająca tylko dach i słupy, ale pozbawiona ścian, nie zostanie uznana za budynek.

W praktyce definicja budynku skupia się więc na tym, że budynek musi być stałą, trwałą konstrukcją osadzoną w ziemi, która tworzy zamkniętą przestrzeń osłoniętą ze wszystkich stron (ściany dookoła i dach od góry). Warto podkreślić, że pojęcie budynku obejmuje zarówno cały wolno stojący obiekt (np. dom jednorodzinny, blok mieszkalny, sklep), jak i część budowli spełniającą powyższe warunki (np. samodzielny segment większego budynku, jeśli jest wydzielony konstrukcyjnie).

Budynek a budowla – różnice pojęć

Nie każdy obiekt, który widzimy na placu budowy czy w przestrzeni publicznej, jest budynkiem. Polskie prawo budowlane wyróżnia trzy główne kategorie obiektów budowlanych: budynki, budowle oraz obiekty małej architektury. Zrozumienie różnic między tymi pojęciami ma istotne znaczenie, ponieważ wpływa na wymagane formalności (np. pozwolenia) oraz opodatkowanie nieruchomości. Przyjrzyjmy się zatem, czym różni się budynek od budowli i innych obiektów.

Czym jest budowla?

Budowla to pojęcie szersze niż budynek. Obejmuje wszelkie obiekty budowlane, które nie są budynkami ani obiektami małej architektury. Można powiedzieć, że każda konstrukcja stworzona przez człowieka, która nie spełnia wspomnianych wyżej cech budynku (trwałe związanie z gruntem, przegrody, dach, fundamenty), lecz jest obiektem inżynieryjnym, będzie zaliczana do budowli. Przykładami budowli są między innymi:

infrastruktura transportowa: mosty, wiadukty, tunele, drogi, linie kolejowe,
obiekty techniczne: wolno stojące kominy, maszty antenowe, linie energetyczne,
instalacje przemysłowe: rurociągi, sieci wodociągowe i kanalizacyjne, zbiorniki, silosy,
obiekty inżynieryjne: tamy, konstrukcje hydrotechniczne, mury oporowe,
inne konstrukcje: pomniki, fontanny, oczyszczalnie ścieków, cmentarze.

Jak widać, budowle to bardzo szeroka grupa – zaliczymy do nich zarówno ogromne mosty i autostrady, jak i mniejsze obiekty inżynierskie. Istotne jest to, że budowla z definicji nie jest budynkiem ani małą architekturą. Przykładowo, wolno stojąca wieża telekomunikacyjna czy wiata przystankowa (otwarta z boków) będą traktowane jako budowle, nie budynki.

Obiekty małej architektury

Trzecią kategorią obiektów budowlanych są obiekty małej architektury. To niewielkie, często dekoracyjne lub użytkowe obiekty, które spotykamy w przestrzeni publicznej i prywatnej. Do tej grupy zalicza się m.in.:

obiekty kultu religijnego o niewielkiej skali: przydrożne kapliczki, krzyże, figury,
elementy architektury ogrodowej: altanki, pergole, posągi, fontanny, oczka wodne,
elementy małej infrastruktury użytkowej: ławki, kosze na śmieci, huśtawki, piaskownice na placach zabaw.

Charakterystyczną cechą obiektów małej architektury jest ich skromna skala oraz fakt, że zazwyczaj nie służą bezpośrednio do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych czy pracy ludzi, lecz pełnią funkcje estetyczne, rekreacyjne lub pomocnicze. Są to obiekty, które łatwo przemieścić lub zdemontować, a prawo budowlane traktuje je znacznie łagodniej (wiele z nich nie wymaga nawet zgłoszenia czy pozwolenia na budowę ze względu na niewielkie rozmiary).

Dlaczego rozróżnienie jest ważne?

Oddzielenie pojęć budynku, budowli i małej architektury ma praktyczne znaczenie. Przede wszystkim wpływa na wymagania formalne oraz podatkowe:

Formalności budowlane: Budynki z reguły podlegają bardziej rygorystycznym przepisom – ich budowa najczęściej wymaga uzyskania pozwolenia na budowę (o wyjątkach piszemy dalej). Dla budowli wymagania mogą się różnić w zależności od ich rodzaju (np. budowa drogi czy mostu podlega innym procedurom). Obiekty małej architektury często można stawiać bez formalności albo na podstawie prostego zgłoszenia.
Podatki: W kontekście podatku od nieruchomości budynki i budowle są traktowane inaczej. Budynki (zwłaszcza mieszkalne) opodatkowane są według swojej powierzchni użytkowej. Natomiast budowle (np. konstrukcje przemysłowe) podlegają opodatkowaniu na innych zasadach, często zależnych od wartości. Dlatego prawidłowe zakwalifikowanie obiektu jako budynek lub budowla wpływa na wysokość należnego podatku.

Na przykład prosta wiata garażowa może rodzić wątpliwości: czy to budynek, budowla, a może tylko mała architektura? Jeśli taka wiata nie ma ścian (jest tylko zadaszeniem opartym na słupach) i nie posiada fundamentów trwale związanych z gruntem, wówczas nie spełnia definicji budynku. Może zostać zakwalifikowana jako budowla lub obiekt małej architektury, co oznacza inne wymogi prawne. Jednak jeśli wiata posiada fundamenty, jest trwale związana z gruntem i posiada ściany (nawet częściowo), a do tego jest zadaszona – wówczas stanowi już pełnoprawny budynek (np. zamknięty garaż).

Podstawowe elementy konstrukcyjne budynku

Każdy budynek składa się z szeregu elementów konstrukcyjnych, które razem tworzą stabilną i funkcjonalną całość. Poznanie tych podstawowych części składowych pozwala lepiej zrozumieć, jak budynek jest zbudowany i co decyduje o jego wytrzymałości oraz użyteczności.

Fundamenty

Fundament to podstawa każdego budynku. Jego główną rolą jest przeniesienie ciężaru całego obiektu na grunt. Fundamenty zapewniają stabilność konstrukcji i chronią budynek przed zapadaniem się czy nierównomiernym osiadaniem pod wpływem własnego ciężaru. Wykonuje się je najczęściej z betonu (czasem wzmocnionego stalowym zbrojeniem), umieszczając w gruncie na odpowiedniej głębokości.

Dobrze zaprojektowane fundamenty dostosowane są do rodzaju gruntu i obciążenia budynku. Inaczej będą wyglądały fundamenty małego domu jednorodzinnego, a inaczej wielopiętrowego wieżowca – im większe obciążenia, tym szersze i głębiej posadowione muszą być fundamenty. Bez solidnych fundamentów obiekt nie jest trwale związany z podłożem w rozumieniu prawa. Dlatego już na etapie projektu dba się o to, by fundamenty gwarantowały trwałe posadawianie konstrukcji.

Ściany i przegrody

Ściany stanowią zasadniczy element każdego budynku, wydzielając jego wnętrze od otoczenia. Ściany zewnętrzne tworzą bryłę budynku, zabezpieczając przed wpływem warunków atmosferycznych (chłodem, wiatrem, opadami) oraz zapewniając prywatność i bezpieczeństwo użytkownikom. Mogą być wykonane z różnych materiałów, takich jak cegła, bloczki betonowe, drewno, a we współczesnych wieżowcach często ze stali i szkła (fasady szklane).

Wnętrze budynku dzielone jest z kolei przez ściany wewnętrzne i inne przegrody budowlane. Do przegród tych zaliczamy także stropy, czyli poziome elementy oddzielające kondygnacje (piętra) budynku. Ściany nośne i stropy razem tworzą szkielet konstrukcyjny obiektu, przenosząc obciążenia (ciężar własny oraz użytkowy) na fundamenty. Oprócz ścian nośnych w budynkach występują też ściany działowe (o lżejszej konstrukcji), służące jedynie podziałowi pomieszczeń – te można często przestawiać, nie naruszając stabilności budynku.

Ważną cechą ścian zewnętrznych jest ich izolacyjność – muszą chronić wnętrze nie tylko przed deszczem czy wiatrem, ale też przed utratą ciepła oraz hałasem. Dlatego współczesne ściany zewnętrzne zawierają warstwy izolacji termicznej i czasem akustycznej. Dzięki ścianom i innym przegrodom budynek zapewnia zamkniętą, kontrolowaną przestrzeń, w której można utrzymać odpowiednie warunki do życia lub pracy.

Dach

Dach to górne zwieńczenie budynku, chroniące go od góry. Jego podstawową funkcją jest zabezpieczenie wnętrza przed opadami atmosferycznymi (deszczem, śniegiem, gradem), słońcem oraz wiatrem. Dach musi być odpowiednio wytrzymały i szczelny, aby nie przepuszczać wody ani wilgoci do środka.

W zależności od konstrukcji i przeznaczenia budynku, dachy mają rozmaite formy: mogą być strome (jedno- lub wielospadowe) albo płaskie. W budynkach mieszkalnych często spotykane są dachy spadziste pokryte dachówką ceramiczną, blachą albo gontem. W nowoczesnych budynkach komercyjnych i przemysłowych dominują dachy płaskie lub o niewielkim spadku, kryte papą, membraną lub blachą.

Dach składa się z konstrukcji nośnej (więźby dachowej z drewna lub konstrukcji stalowej, ewentualnie stropodachu żelbetowego) oraz pokrycia zewnętrznego. Często zawiera także warstwy izolacji termicznej i hydroizolacji, aby zapobiec ucieczce ciepła i przeciekaniu wody. Brak dachu oznaczałby, że obiekt nie spełnia definicji budynku – nawet solidne ściany i fundamenty nie wystarczą, jeśli konstrukcja nie jest zadaszona.

Inne elementy i instalacje

Poza wyżej wymienionymi głównymi komponentami, budynek zawiera wiele innych elementów składających się na jego funkcjonalność. Należą do nich m.in. otwory okienne i drzwiowe (zapewniające dostęp światła, wentylację oraz wejście do środka), schody i szyby wind (umożliwiające komunikację pionową między kondygnacjami), a także różnego rodzaju instalacje wewnętrzne. Instalacje to np. instalacja elektryczna, wodno-kanalizacyjna, grzewcza, wentylacyjna, gazowa czy teletechniczna. Chociaż nie są one wymagane, by obiekt uznać za budynek w sensie konstrukcyjnym, to z punktu widzenia użytkowego pełnią ogromnie ważną rolę. To właśnie dzięki instalacjom budynek staje się w pełni funkcjonalnym miejscem do życia lub pracy, zapewniając światło, ogrzewanie, dostęp do wody itp.

Historia budownictwa – jak budynki zmieniały się na przestrzeni dziejów

Aby lepiej zrozumieć znaczenie budynków, warto spojrzeć na ich rozwój na przestrzeni tysięcy lat. Budownictwo jest jedną z najstarszych działalności ludzkości – już prehistoryczni ludzie poszukiwali schronienia przed nieprzyjaznymi warunkami środowiska. Początkowo korzystali z naturalnych osłon, takich jak jaskinie czy skalne nawisy. Z czasem jednak nauczyli się budować własne schronienia. Pierwsze prymitywne „budynki” to zapewne proste szałasy z gałęzi i liści, ziemianki częściowo zagłębione w gruncie czy namioty ze skór zwierząt. Choć bardzo dalekie od współczesnych domów, konstrukcje te spełniały podstawową funkcję dachu nad głową – chroniły przed deszczem, wiatrem i zimnem.

Wraz z rozwojem społeczności osiadłych (np. pierwszych rolników neolitycznych) pojawiły się trwałe osady zbudowane z bardziej wytrzymałych materiałów. Ludzie zaczęli wznosić chaty z gliny, cegły suszonej na słońcu (tzw. cegły adobe) czy z kamienia. Przykładowo, w starożytnym Jerychu i Çatalhöyük już ponad 9000 lat temu istniały skupiska domostw z suszonej cegły mułowej. Te wczesne budynki mieszkalne miały zazwyczaj jedną izbę i płaski dach, a wejścia często znajdowały się od góry (przez otwór w dachu z drabiną), co pomagało chronić przed dzikimi zwierzętami i intruzami. Mimo prostoty, były to już budynki z prawdziwego zdarzenia – trwałe, wyraźnie oddzielone od otoczenia ścianami i zadaszone.

Kolejne epoki przyniosły rozwój technik budowlanych i zróżnicowanie typów budynków. W starożytnych cywilizacjach Mezopotamii, Egiptu czy Doliny Indusu wznoszono nie tylko domy mieszkalne, ale też imponujące budowle publiczne: świątynie, pałace, spichlerze. Zikkuraty w Mezopotamii czy piramidy w Egipcie to przykłady monumentalnych obiektów z tamtych czasów – co prawda pełniły głównie funkcje religijne lub ceremonialne, ale pokazują, jak daleko rozwinęła się sztuka budowania. Istotne jest, że wznoszenie dużych budynków wymagało już zorganizowanej pracy, specjalistycznej wiedzy (pierwowzorów współczesnych architektów i inżynierów) oraz nowych materiałów. Wynalezienie wypalanej cegły i zaprawy murarskiej pozwoliło budować trwalsze i wyższe mury. Starożytni Rzymianie udoskonalili te osiągnięcia, wprowadzając m.in. beton (opus caementicium) i łukowe konstrukcje, co umożliwiło powstawanie ogromnych budowli takich jak akwedukty, amfiteatry czy wielopiętrowe kamienice zwane insulami (w których mieszkała znaczna część mieszkańców Rzymu).

W średniowieczu architektura skupiła się m.in. na budynkach obronnych (zamki, mury miejskie) oraz sakralnych (kościoły, katedry). Powstawały masywne kamienne twierdze, ale też strzeliste katedry gotyckie – te ostatnie były majstersztykiem budownictwa swoich czasów, wznoszonymi z użyciem sklepień i przypór, by osiągnąć niespotykane wcześniej wysokości. W miastach średniowiecznych zaczęły dominować ciasno zabudowane ciągi kamienic i drewnianych domów mieszczańskich. Wiele z tych budynków miało konstrukcje szkieletowe (tzw. mur pruski – drewniany szkielet wypełniony gliną lub cegłą). Mimo braku współczesnych technologii, średniowieczni budowniczowie potrafili wznosić budynki kilku- czy kilkunastometrowej wysokości, które przetrwały stulecia.

Rozwój budownictwa przyspieszył dramatycznie wraz z nadejściem epoki nowożytnej i rewolucji przemysłowej. Odkrycie nowoczesnego cementu portlandzkiego (XIX w.) i rozwój konstrukcji stalowych zrewolucjonizowały możliwości architektów. W drugiej połowie XIX wieku pojawiły się pierwsze drapacze chmur w Stanach Zjednoczonych – stalowa rama nośna pozwoliła wznosić budynki wyższe niż kiedykolwiek przedtem, bez ryzyka zawalenia się ciężkich murowanych ścian. Najbardziej znanym pionierem jest tutaj Home Insurance Building w Chicago (ukończony w 1885 r., wysokość ok. 55 m, 10 pięter), uznawany za pierwszy wieżowiec. Od tego momentu miasta na całym świecie zaczęły piąć się w górę, a definicja budynku wzbogaciła się o pojęcie wysokościowca.

XX i XXI wiek przyniosły dalsze innowacje. Powszechne stały się żelbetowe konstrukcje (połączenie stali i betonu), które łączą wytrzymałość z względną łatwością formowania kształtu budynku. Szkło i aluminium umożliwiły powstawanie nowoczesnych przeszklonych biurowców. Dziś panorama wielkich metropolii zdominowana jest przez ogromne budynki – od szerokich kompleksów centrów handlowych i hal lotniskowych, po strzeliste wieżowce przekraczające 300 czy 500 metrów wysokości. Najwyższy budynek świata, Burdż Chalifa w Dubaju (wysoki na ponad 828 m), jest ekstremalnym przykładem tego, jak daleko zaszła inżynieria budowlana.

Współczesne budynki to nie tylko coraz większa skala, ale też rosnąca funkcjonalność i złożoność. Wyposaża się je w inteligentne systemy zarządzania (tzw. smart building), rozwiązania ekologiczne (zielone dachy, panele solarne, odzysk wody deszczowej), udogodnienia zwiększające komfort użytkowników. Mimo to podstawowa idea pozostała niezmienna od tysiącleci: budynek ma zapewnić bezpieczną, wydzieloną przestrzeń, w której człowiek może mieszkać, pracować, uczyć się czy odpoczywać. Patrząc z perspektywy historii, budynki odegrały ogromną rolę w rozwoju cywilizacji – umożliwiły powstawanie miast, chroniły ludzi przed żywiołami i wrogami, stały się sceną dla postępu technologicznego i społecznego. Zmieniały się style architektoniczne i materiały, ale potrzeba posiadania dachu nad głową pozostała uniwersalna. Dzięki budynkom nasza cywilizacja mogła się rozwijać, a kolejne pokolenia korzystały z dorobku poprzedników wznosząc coraz doskonalsze konstrukcje.

Rodzaje budynków według przeznaczenia

Budynek budynkowi nierówny – istnieje ogromna różnorodność typów budynków, w zależności od tego, czemu mają służyć. Inaczej zaprojektowany będzie dom mieszkalny, inaczej szpital, a jeszcze inaczej hala fabryczna. Ogólnie możemy podzielić budynki na mieszkalne oraz niemieszkalne, a w obrębie tych grup wyróżnić liczne podkategorie odpowiadające konkretnym funkcjom. Polska klasyfikacja (PKOB – Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych) dzieli obiekty budowlane właśnie głównie ze względu na ich przeznaczenie użytkowe. Przy tym za budynek mieszkalny uznaje się obiekt, w którym więcej niż połowa całkowitej powierzchni służy celom mieszkalnym – jeśli przeważającą część przestrzeni zajmują inne funkcje, obiekt klasyfikuje się jako niemieszkalny.

Budynki mieszkalne

Budynki mieszkalne to takie, które są przeznaczone na stały pobyt ludzi, zaspokajając ich potrzeby mieszkaniowe. W tej kategorii mieszczą się zarówno małe domy, jak i wielkie osiedla bloków. Główne rodzaje budynków mieszkalnych to m.in.:

Dom jednorodzinny – budynek przeznaczony dla jednej rodziny. Może być wolnostojący, w zabudowie bliźniaczej (dwa domy połączone jedną ścianą) lub szeregowej (segment w ciągu kilku połączonych domów). Cechuje go zwykle niewielka liczba kondygnacji (parterowy lub z piętrem/poddaszem użytkowym) i własny ogródek.
Budynek wielorodzinny (blok mieszkalny) – obiekt, w którym znajduje się wiele osobnych lokali mieszkalnych (mieszkań). Może mieć od kilku do kilkunastu (a nawet więcej) kondygnacji. Bloki mieszkalne dominują w zabudowie miejskiej, tworząc osiedla mieszkaniowe. Wysokie budynki wielorodzinne nazywane są potocznie wieżowcami mieszkalnymi.
Kamienica – tradycyjny miejski budynek mieszkalny, zazwyczaj kilku- lub kilkukondygnacyjny, z lokalami mieszkalnymi rozmieszczonymi na poszczególnych piętrach. Kamienice były popularne w miastach przed epoką wielkich blokowisk.
Budynek zbiorowego zamieszkania – tym terminem określa się budynki służące czasowemu pobytowi ludzi, np. hotele, pensjonaty, akademiki (domy studenckie) czy internaty. Choć nie są to mieszkania w sensie prywatnych domów, zalicza się je do obiektów mieszkalnych w szerokim ujęciu (bo ludzie w nich mieszkają, choć często krótkoterminowo).

Cechą wspólną budynków mieszkalnych jest nastawienie na funkcję mieszkania, czyli zapewnienie warunków do życia codziennego – snu, wypoczynku, przygotowywania posiłków, higieny itp. Przepisy stawiają takim budynkom szereg wymagań technicznych – np. minimalną wysokość pomieszczeń (zwykle 2,5 m), dostęp światła dziennego do pokoi czy odpowiednią izolację akustyczną – aby zapewnić komfort i bezpieczeństwo mieszkańcom.

Budynki niemieszkalne

Budynki niemieszkalne to bardzo szeroka gama obiektów, które nie służą bezpośrednio celom mieszkaniowym, lecz innym aktywnościom ludzi lub potrzebom gospodarczym. Wśród budynków niemieszkalnych wyróżniamy m.in.:

Budynki biurowe – przeznaczone do pracy biurowej i administracyjnej. Obejmują zarówno niewielkie biurowce dla firm, jak i wysokie wieżowce biurowe stanowiące siedziby korporacji. Charakteryzują się układem pomieszczeń dostosowanym do stanowisk pracy, sal konferencyjnych itp.
Budynki handlowo-usługowe – czyli wszelkiego rodzaju sklepy, supermarkety, centra handlowe, a także budynki usługowe (np. restauracje, banki, placówki pocztowe jeśli mieszczą się w osobnych obiektach). Ich wspólną cechą jest obsługa klientów i prowadzenie działalności komercyjnej.
Budynki przemysłowe – hale produkcyjne, fabryki, zakłady przemysłowe. Zwykle są to duże obiekty o otwartej przestrzeni wewnątrz (hale) przystosowane do ustawienia linii produkcyjnych, maszyn i urządzeń. Często budowane są w konstrukcji stalowej lub żelbetowej, z dużymi rozpiętościami stropów (nawet bez wewnętrznych słupów – hale o konstrukcji ramowej).
Budynki magazynowe – obiekty służące do przechowywania towarów, materiałów lub sprzętu. Mogą to być proste składy, chłodnie (magazyny chłodnicze) czy elewatory zbożowe. Zwykle liczy się w nich duża pojemność i łatwość dostępu (bramy, rampy).
Budynki użyteczności publicznej – to grupa obejmująca obiekty takie jak szkoły, przedszkola, uniwersytety, szpitale, przychodnie, kina, teatry, muzea, urzędy, dworce, obiekty sportowe (hale widowiskowe, stadiony) i tym podobne. Czyli wszelkie budynki, które służą zaspokajaniu potrzeb społeczności – edukacji, zdrowia, kultury, administracji, transportu, rekreacji. Często są one finansowane lub współfinansowane przez państwo czy samorządy i podlegają specjalnym wymogom (np. w zakresie bezpieczeństwa pożarowego czy dostosowania dla osób niepełnosprawnych).
Budynki gospodarcze i rolne – niewielkie budynki pomocnicze, takie jak wolnostojące garaże, szopy, składziki, a także obiekty na terenach gospodarstw rolnych: stodoły, obory, chlewnie (przeznaczone dla zwierząt hodowlanych), magazyny rolnicze. Zwykle pełnią one funkcje pomocnicze względem budynków mieszkalnych (np. składziki, garaże przydomowe) lub obsługują działalność rolniczą. Ze względu na niewielkie rozmiary, budowa takich budynków bywa dopuszczalna w uproszczonych procedurach (a niektóre małe obiekty gospodarcze można stawiać nawet bez pozwolenia).

Jak widzimy, kategoria budynków niemieszkalnych jest zróżnicowana. Wspólnym mianownikiem jest jednak to, że we wnętrzu tych obiektów odbywa się jakaś zorganizowana działalność inna niż mieszkanie – praca, handel, produkcja, leczenie, nauka itp. Budynki niemieszkalne często mają specjalistyczne cechy dostosowane do pełnionych funkcji: np. szpitale mają układ pomieszczeń podzielony na sale chorych, bloki operacyjne; przy budynkach przemysłowych mogą być suwnice i wzmocnione konstrukcje pod ciężkie maszyny; szkoły mają klasy i aule, a hale sportowe dużą przestrzeń bez słupów. Ponadto budynki użyteczności publicznej muszą spełniać dodatkowe rygory – na przykład być odpowiednio zabezpieczone na wypadek pożaru oraz dostępne dla osób z niepełnosprawnościami – zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Warto wspomnieć, że istnieją także budynki o bardzo specyficznym przeznaczeniu, których nie da się łatwo przypisać do powyższych kategorii. Przykładem mogą być budynki sakralne (kościoły, kaplice, meczety) – służą celom religijnym, a ich architektura bywa unikalna. Innym przykładem są np. lotniska (budynki terminali pasażerskich) czy stacje kolejowe – częściowo użyteczność publiczna (transport), ale też wysoce wyspecjalizowane funkcje. Niemniej jednak formalnie zalicza się je do budynków niemieszkalnych.

Wymiary i wielkość budynku – podstawowe parametry

Opisując budynek, poza jego przeznaczeniem warto zwrócić uwagę na parametry fizyczne, takie jak wielkość i wymiary. Istnieje kilka podstawowych wielkości, którymi określamy rozmiary budynku. Do najważniejszych należą powierzchnia, kubatura oraz wysokość (lub liczba kondygnacji). Parametry te są istotne zarówno dla użytkowników, jak i z punktu widzenia przepisów.

Powierzchnia zabudowy a powierzchnia użytkowa

Mówiąc o powierzchni budynku, możemy mieć na myśli różne wielkości:

Powierzchnia zabudowy – to obszar działki (terenu), jaki zajmuje budynek. Mierzy się ją po zewnętrznym obrysie murów parteru (czyli rzutu budynku na poziomie przyziemia). Innymi słowy, jest to powierzchnia ziemi, którą „zakrywa” budynek patrząc z góry. Ważna jest np. przy planowaniu przestrzennym – istnieją przepisy określające, jaki procent działki można zabudować.
Powierzchnia użytkowa – to suma powierzchni wszystkich pomieszczeń wewnątrz budynku, które są przeznaczone do użytku (mieszkalnego, pracy, usług itp.). Oblicza się ją mierząc pomieszczenia po wewnętrznym obrysie ścian, zazwyczaj na wysokości podłogi. Do powierzchni użytkowej nie wlicza się np. klatek schodowych, szybów dźwigowych, czy pomieszczeń technicznych nieprzeznaczonych do użytkowania przez ludzi na co dzień. Powierzchnia użytkowa jest istotna przy określeniu wartości nieruchomości, naliczaniu podatków od nieruchomości, a także przy planowaniu wykorzystania przestrzeni (np. minimalna wielkość mieszkania).

Oprócz tego spotkać się można z innymi definicjami powierzchni, jak powierzchnia całkowita (obejmująca sumę powierzchni wszystkich kondygnacji liczona po obrysie zewnętrznym, łącznie z murami) czy powierzchnia netto (podobna do użytkowej, ale liczona nieco inaczej w przypadku skosów, poddaszy). W kontekście codziennym jednak najczęściej mówimy o powierzchni użytkowej, mając na myśli wielkość domu czy mieszkania w metrach kwadratowych, oraz o powierzchni zabudowy, gdy mowa o wielkości budynku względem działki.

Kubatura budynku

Kubatura to inaczej objętość budynku, wyrażona w metrach sześciennych. Najprościej można ją obliczyć mnożąc powierzchnię zabudowy przez wysokość budynku (średnią wysokość do dachu). Dokładne definicje kubatury mogą być różne w zależności od celu obliczeń – czasem liczy się kubaturę brutto (obejmującą całą bryłę budynku wraz z przestrzenią zajętą przez konstrukcję dachu), a czasem netto (sama przestrzeń użytkowa w kubaturze).

Kubatura jest ważnym parametrem z kilku powodów. Po pierwsze, obrazuje wielkość budynku w trzech wymiarach – dwa domy mogą mieć taką samą powierzchnię zabudowy, ale różną kubaturę, jeśli jeden z nich jest wyższy lub ma np. poddasze. Po drugie, kubatura bywa używana przy projektowaniu ogrzewania i wentylacji (zapewnienie odpowiedniej wymiany powietrza, mocy ogrzewania – zależy od objętości pomieszczeń do ogrzania). Po trzecie, przepisy budowlane czasem posługują się kubaturą do klasyfikacji budynków (np. wymagania ppoż. mogą się różnić dla budynków o kubaturze powyżej określonej wielkości).

W praktyce inwestorzy i architekci wykorzystują kubaturę do szacowania kosztów budowy – większa kubatura to zazwyczaj więcej materiałów i pracy potrzebnej do wzniesienia obiektu. Kubatura wpływa też na estetykę i skalę budynku w otoczeniu.

Wysokość budynku i liczba kondygnacji

Wysokość to kolejny istotny wymiar budynku. Może być wyrażana bezpośrednio w metrach (od poziomu terenu do najwyższego punktu dachu) albo pośrednio poprzez podanie liczby kondygnacji nadziemnych (czyli pięter). W przepisach prawnych obowiązuje podział budynków ze względu na wysokość:

Budynki niskie (N) – o wysokości do 12 metrów włącznie (mierzonej od terenu do gzymsu lub attyki) lub mające do 4 kondygnacji nadziemnych włącznie.
Budynki średniowysokie (SW) – o wysokości powyżej 12 m do 25 m (lub mające 5 do 9 kondygnacji nadziemnych).
Budynki wysokie (W) – o wysokości powyżej 25 m do 55 m (lub 10 do 18 kondygnacji).
Budynki wysokościowe (WW) – czyli potocznie drapacze chmur, wyższe niż 55 m nad poziomem terenu.

Taki podział stosuje m.in. polskie prawo budowlane i przepisy przeciwpożarowe. Ma on znaczenie przy stawianiu wymagań – im wyższy budynek, tym ostrzejsze normy bezpieczeństwa (np. co do wymogów ewakuacji, instalacji przeciwpożarowych, wytrzymałości konstrukcji na ogień itp.). Dla zobrazowania: typowy 10-piętrowy blok mieszkalny to już budynek wysoki, a 20-piętrowy wieżowiec kwalifikuje się jako wysokościowy.

Liczba kondygnacji obejmuje wszystkie piętra nadziemne. Parter liczymy jako pierwszą kondygnację, nad nim kolejne piętra, aż po ostatnią użytkową kondygnację. Czasem budynki mają też kondygnacje podziemne (piwnice, garaże podziemne) – one nie wpływają na kategorię wysokości budynku, ale są istotne technicznie. W projektach budowlanych precyzyjnie określa się wysokość każdej kondygnacji oraz całego budynku.

Formalności prawne związane z budynkami

Rozumienie, czym jest budynek, ma nie tylko znaczenie teoretyczne, ale przekłada się na konkretne procedury i obowiązki dla właścicieli czy inwestorów. Prawo budowlane i inne przepisy regulują zarówno proces powstawania budynku, jak i jego późniejszą eksploatację. Oto najważniejsze kwestie formalne, o których warto wiedzieć:

Pozwolenie na budowę a zgłoszenie

Co do zasady wzniesienie nowego budynku wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Jest to oficjalna decyzja administracyjna, na podstawie której można rozpocząć prace budowlane – wydawana po przedłożeniu projektu budowlanego zgodnego z przepisami i uzyskaniu wymaganych uzgodnień. Jednak polskie prawo przewiduje pewne wyjątki, pozwalając na budowę niektórych obiektów na podstawie zgłoszenia, bez potrzeby uzyskiwania pełnego pozwolenia.

Zgłoszenie polega na tym, że inwestor informuje urząd o planowanej budowie i jeśli w ciągu określonego czasu (najczęściej 21 dni) urząd nie wniesie sprzeciwu, można zaczynać prace. Tak uproszczona procedura dotyczy głównie mniejszych obiektów. Przykłady budynków i budowli, które można budować na zgłoszenie (zgodnie z obowiązującymi przepisami), to m.in.:

wolnostojące parterowe budynki gospodarcze, altany czy garaże o powierzchni zabudowy do określonej wielkości (np. 35 m²) – w limitowanej liczbie na działce,
przydomowe ganki, oranżerie (ogrody zimowe) do 35 m²,
wiaty o powierzchni do 50 m² (z limitem sztuk na działce),
tymczasowe obiekty budowlane stawiane na okres do 180 dni.

Co istotne, od niedawna wprowadzono również istotne ułatwienia dla budowy małych domów mieszkalnych. Od 2022 roku można stawiać dom jednorodzinny o powierzchni zabudowy do 70 m² w uproszczonej procedurze – bez tradycyjnego pozwolenia na budowę, a jedynie na zgłoszenie (i bez obowiązku zatrudnienia kierownika budowy), pod warunkiem że taki dom jest wolnostojący, nie więcej niż dwukondygnacyjny i służy zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora. Przepis ten miał na celu ułatwienie budowy niewielkich domów, jednak w praktyce nadal wymaga dopełnienia szeregu warunków i starannego przygotowania dokumentacji zgłoszeniowej. Dlatego zawsze warto sprawdzić aktualne przepisy przed rozpoczęciem budowy. Prowadzenie prac budowlanych bez wymaganego zgłoszenia lub pozwolenia stanowi tzw. samowolę budowlaną, która podlega surowym sankcjom – organy nadzoru mogą wstrzymać taką inwestycję, a nawet nakazać rozbiórkę obiektu wzniesionego nielegalnie (chyba że inwestor przeprowadzi kosztowną procedurę legalizacyjną).

Zakończenie budowy i pozwolenie na użytkowanie

Kiedy budowa budynku dobiegnie końca, inwestora czeka jeszcze etap związany z dopuszczeniem obiektu do użytkowania. Prawo wymaga, by ukończony budynek został formalnie „oddany do użytku” zanim zamieszkają w nim ludzie lub zacznie się w nim działalność. W przypadku większości niewielkich budynków (np. typowych domów jednorodzinnych, które były budowane na podstawie zgłoszenia lub pozwolenia), wystarczające jest złożenie zawiadomienia o zakończeniu budowy do nadzoru budowlanego. Organ ten może w ciągu 14 dni wnieść sprzeciw (np. jeśli stwierdzi nieprawidłowości), ale jeżeli tego nie zrobi – można legalnie użytkować budynek.

Przy większych i bardziej skomplikowanych obiektach (np. budynkach użyteczności publicznej, obiektach przemysłowych) wymagane jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Jest to osobna decyzja administracyjna wydawana po przeprowadzeniu inspekcji zakończonej budowy. Inspektorzy sprawdzają m.in. zgodność realizacji z projektem i przepisami, bezpieczeństwo konstrukcji, wykonanie wymaganych instalacji i zabezpieczeń (np. przeciwpożarowych). Dopiero otrzymanie pozwolenia na użytkowanie oznacza, że budynek oficjalnie może być eksploatowany zgodnie ze swoim przeznaczeniem (zamieszkany, otwarty dla ludzi).

Ważne jest, aby nie użytkować budynku bez spełnienia tych wymogów. Gdyby obiekt został zasiedlony lub uruchomiony przed otrzymaniem odpowiedniego pozwolenia/zgłoszenia, grożą za to kary (nadzór budowlany może nakazać opuszczenie budynku, a nawet nałożyć grzywny). Na szczęście procedura finalnego odbioru budynku jest zwykle mniej skomplikowana niż proces uzyskania pozwolenia na budowę – o ile sama budowa przebiegła zgodnie z projektem i przepisami.

Podatek od nieruchomości: budynek a budowla

Jak wspomniano wcześniej, definicja budynku ma konsekwencje podatkowe. Właściciele nieruchomości w Polsce co roku płacą podatek od nieruchomości, którego wysokość zależy m.in. od tego, czy dana nieruchomość jest budynkiem czy budowlą:

Dla budynków (lub ich części) podatek naliczany jest od powierzchni użytkowej (w przypadku budynków mieszkalnych stawka za 1 m² powierzchni jest zwykle niższa, dla budynków związanych z działalnością gospodarczą – wyższa).
Natomiast budowle (np. konstrukcje przemysłowe) podlegają opodatkowaniu na innych zasadach, często zależnych od wartości obiektu (np. 2% wartości określonej w ewidencji środków trwałych – dotyczy to zwłaszcza budowli należących do przedsiębiorstw).

Oznacza to, że np. właściciel hali magazynowej zapłaci podatek od metrów kwadratowych, bo hala spełnia kryteria budynku (ma ściany, dach, jest trwale z gruntem związana). Natomiast właściciel wolnostojącej instalacji przemysłowej (będącej budowlą) zapłaci podatek od wartości tej instalacji. W przypadku wątpliwych obiektów – np. czy dany silos albo wiata jest jeszcze budynkiem czy już budowlą – właściwa klasyfikacja może wpłynąć na obciążenia podatkowe. Warto dodać, że budynki wykorzystywane bezpośrednio do działalności rolniczej (np. budynki gospodarcze w czynnych gospodarstwach rolnych) są w Polsce zwolnione z podatku od nieruchomości.

Ciekawostki związane z budynkami

Na zakończenie – garść ciekawostek dotyczących budynków:

Najstarsze budynki świata: Za jedne z najstarszych odkrytych budowli uznaje się megalityczne świątynie na Malcie (m.in. kompleks Ġgantija) wzniesione ok. 3600–3000 lat p.n.e. Są to wolno stojące kamienne struktury sprzed ponad 5,5 tysięcy lat! W Turcji z kolei odsłonięto pozostałości osady Çatalhöyük z domami mieszkalnymi datowanymi na ok. 7000 lat p.n.e. Choć do naszych czasów dotrwały z nich głównie fundamenty, świadczą one o tym, że ludzie budowali osady już w głębokiej prehistorii.
Najstarszy budynek w Polsce: W naszym kraju za najstarszy zachowany budynek uchodzi rotunda św. Mikołaja w Cieszynie, pochodząca z XI wieku. Jest to niewielka kamienna kaplica o okrągłej bryle, wzniesiona w stylu przedromańskim. Inne bardzo stare rodzime budowle to m.in. relikty wczesnopiastowskich kościołów na Ostrowie Lednickim i w Poznaniu (X wiek), jednak przetrwały one jedynie we fragmentach.
Najwyższy budynek świata: Obecnie najwyższym budynkiem na Ziemi jest wieżowiec Burdż Chalifa w Dubaju – mierzy aż 828 m wysokości i ma 163 piętra użytkowe. Jego budowa zakończyła się w 2010 roku. Co ciekawe, w planach są już jeszcze wyższe konstrukcje, sięgające nawet 1000 metrów, co pokazuje, że wyścig w „sięganiu chmur” nadal trwa.
Najwyższy budynek w Polsce: Najwyższą konstrukcją budowlaną w kraju jest co prawda maszt telewizyjny w Raszynie (razem z anteną ok. 335 m), ale nie jest on budynkiem. Za najwyższy budynek uznaje się obecnie warszawski wieżowiec Varso Tower, który wraz z iglicą ma wysokość 310 m (do dachu 230 m) i liczy 53 kondygnacje nadziemne. Zdetronizował on Pałac Kultury i Nauki (237 m z iglicą) jako najwyższy budynek w Polsce.
Największy budynek pod względem kubatury: Jeśli mierzyć wielkość budynku objętością, rekord należy do fabryki firmy Boeing w Everett (USA). Ta gigantyczna hala montażowa samolotów ma kubaturę ok. 13,3 miliona m³ i powierzchnię ponad 398 tys. m² – pod jednym dachem mogłoby zmieścić się ponad 50 boisk piłkarskich! Dla porównania, jeden z największych budynków w Polsce pod względem kubatury – hala Międzynarodowych Targów Poznańskich – ma „zaledwie” ok. 0,2 miliona m³.
Największa powierzchnia użytkowa: Najrozleglejszym budynkiem pod względem powierzchni całkowitej jest prawdopodobnie New Century Global Center w Chengdu (Chiny). Ten otwarty w 2013 r. kompleks handlowo-rozrywkowy ma około 1,7 miliona m² powierzchni użytkowej. Dla wyobrażenia skali – to tak, jakby pod jednym dachem zmieścić ponad 240 boisk do piłki nożnej!
Najwięcej drapaczy chmur: Miastem o największej liczbie wysokich budynków jest Hongkong. Znajduje się tam ponad 500 wieżowców o wysokości przekraczającej 150 m – więcej niż w jakimkolwiek innym mieście na świecie. Dla porównania, w Nowym Jorku liczba takich drapaczy chmur wynosi około 300.
Najbardziej „krzywy” budynek: Choć najsłynniejszą krzywą budowlą jest średniowieczna Wieża w Pizie (odchylona o ok. 4° od pionu), to rekord należy do nowoczesnego wieżowca Capital Gate w Abu Zabi. Ten 160-metrowy biurowiec został celowo zaprojektowany z imponującym odchyleniem 18° – dzięki specjalnej konstrukcji utrzymuje równowagę mimo takiego nachylenia.
Najwyższy drewniany budynek: Współczesne technologie pozwalają budować wysoko nawet z drewna. Przykładem jest 18-piętrowy Mjøstårnet w Norwegii – mierzy 85 m wysokości i w całości wzniesiono go z drewna klejonego (oraz niewielkich elementów stalowych). To jeden z najwyższych budynków drewnianych na świecie, symbol ekologicznych trendów w architekturze.